La direttiva europea sulle case green porterà alla riqualificazione “in pochi anni di oltre 500mila edifici pubblici. E di circa 5 milioni di edifici privati con le prestazioni più scadenti, ognuno dei quali composto da una o più unità immobiliari. Senza contare le nuove costruzioni”. È la stima della Fillea Cgil. Con il 55% della riduzione dei consumi energetici che dovrà essere ottenuto tramite la ristrutturazione degli edifici con le prestazioni inferiori, entro il 2030 – calcola il sindacato – “le ristrutturazioni dovranno coinvolgere il 15% degli immobili in classe F e G. E anche, entro il 2033, il 26% degli edifici di classe energetica più bassa. Cioè il 43% degli immobili meno efficienti dovrà essere riqualificato”.
Case green: cosa cambia con la direttiva europea e perché riguarda tutti i proprietari di immobili
La direttiva europea sulle case green — formalmente la Direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD, Energy Performance of Buildings Directive) — rappresenta uno dei provvedimenti legislativi più incisivi che l’Unione Europea abbia adottato in materia di patrimonio immobiliare. Capire cosa cambia per gli edifici con la direttiva europea è essenziale non soltanto per i proprietari di immobili, ma anche per i professionisti del settore edilizio, i consulenti fiscali e chiunque operi nel mercato del lavoro legato all’edilizia e all’impiantistica. Il testo, approvato dal Parlamento europeo e in fase di recepimento da parte degli Stati membri, fissa scadenze vincolanti per la riduzione dei consumi energetici e l’eliminazione progressiva dei combustibili fossili negli edifici, con implicazioni dirette sul valore degli immobili, sulle agevolazioni fiscali e sull’occupazione nel settore delle costruzioni.
Gli interventi a seguito della nuova direttiva Ue sulle case green necessiteranno anche di una valutazione nell’ottica della riforma fiscale. Così in sintesi il ministro dell’Ambiente e della sicurezza energetica Gilberto Pichetto Fratin. “Gli interventi si dovranno valutare anche nell’ottica della riforma fiscale, però non è qualcosa di immediato ed automatico”. “Bisogna fare una scala di priorità degli interventi che vanno dalle pompe di calore al doppio vetro e naturalmente con una programmazione“. Il ministro ha comunque sottolineato che la direttiva “è un vincolo di Stato, non è un vincolo per i singoli. Quindi è una valutazione che deve fare lo Stato“.
Cosa prevede la direttiva europea sulle case green: le scadenze chiave
Comprendere nel dettaglio cosa prevede la direttiva europea case green permette di pianificare per tempo gli interventi necessari ed evitare di trovarsi impreparati alle scadenze normative. Di seguito le tappe fondamentali.
Nuovi edifici: emissioni zero dal 2028 e dal 2030
Innanzitutto, la direttiva prevede che tutti gli edifici privati di nuova costruzione siano a emissioni zero a partire dal 2030. I nuovi edifici occupati dalle autorità pubbliche o di loro proprietà dovranno raggiungere quest’obiettivo due anni prima, a partire dal 2028. Questo significa che i criteri progettuali e costruttivi dovranno essere radicalmente rivisti già nella fase di progettazione, con un impatto diretto sulla domanda di competenze specializzate nel settore edilizio.
Edifici residenziali esistenti: riduzione dei consumi entro il 2030 e il 2035
Per gli edifici residenziali non di nuova costruzione, gli Stati membri dovranno adottare misure per garantire una riduzione dell’energia primaria media utilizzata (rispetto al 2020) di almeno il 16% entro il 2030. E di almeno il 20-22% entro il 2035. Si tratta di obiettivi aggregati a livello nazionale, ma che si traducono in obblighi concreti per i proprietari degli immobili con le prestazioni energetiche peggiori.
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Edifici non residenziali: ristrutturazione obbligatoria del patrimonio peggiore
Gli Stati membri dovranno inoltre ristrutturare il 16% degli edifici non residenziali che hanno le peggiori prestazioni entro il 2030 e il 26% entro il 2033, introducendo requisiti minimi nazionali di prestazione energetica da rispettare per tutto il settore dell’edilizia. Questo obbligo riguarda capannoni industriali, uffici, strutture commerciali e ricettive, con conseguenze rilevanti per le imprese che li detengono in proprietà o in locazione.
Decarbonizzazione del riscaldamento e stop alle caldaie a fossili
I paesi Ue dovranno inoltre spiegare come intendono predisporre misure vincolanti per decarbonizzare i sistemi di riscaldamento e raffreddamento, al fine di eliminare gradualmente entro il 2040 i combustibili fossili usati in questi sistemi. A partire dal 2025, sarà vietata la concessione di sovvenzioni alle caldaie autonome a combustibili fossili. Saranno ancora possibili, invece, gli incentivi finanziari per i sistemi di riscaldamento che usano una quantità significativa di energia rinnovabile, come quelli che combinano una caldaia con un impianto solare termico o una pompa di calore.
La nuova normativa non si applicherà agli edifici agricoli e agli edifici storici. Gli Stati membri, inoltre, potranno decidere di escludere anche altri edifici protetti per il loro particolare valore architettonico o storico, gli edifici temporanei, le chiese e i luoghi di culto.
Case green, i costi per il Codacons
Gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici comportano un costo medio compreso tra i 35mila e i 60mila euro ad abitazione, e solo per la sostituzione della caldaia con un modello di nuova generazione la spesa può arrivare in Italia a 16mila euro. Lo afferma il Codacons, commentando le nuove misure varate dall’Ue in tema di case green. I lavori di riqualificazione più comuni e che interessano cappotto termico, infissi, caldaie e pannelli solari hanno costi molto diversificati a seconda della tipologia dei materiali scelti e dell’ubicazione territoriale degli edifici.
Il cappotto termico, ad esempio, ha un costo medio compreso oggi tra i 180 e i 400 euro al metro quadrato, mentre per gli infissi la spesa varia in media da 10 a 15mila euro. Per una nuova caldaia a condensazione, considerata una abitazione da 100 metri quadri, la spesa va dai 3mila agli 8mila euro, mentre per l’acquisto e l’installazione di una pompa di calore il costo oscilla tra i 6mila e i 16mila euro a seconda dell’impianto scelto, analizza il Codacons.
Per un impianto fotovoltaico da 3 kW la spesa da sostenere è di circa 7.500-10.500 euro, a seconda del tipo di pannelli fotovoltaici utilizzati. Gli interventi di riqualificazione energetica previsti dall’Ue determinerebbero quindi un costo complessivo medio tra i 35mila e i 60mila euro considerando una abitazione di 100 mq, e potrebbero determinare nel medio termine effetti enormi sul mercato immobiliare, portando ad una svalutazione fino al 40% del valore degli immobili non oggetto di lavori di riqualificazione, conclude il Codacons.
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Impatto sul mercato del lavoro e sull’occupazione nel settore edile
La direttiva europea case green non è soltanto una questione di efficienza energetica: è anche un potente motore di trasformazione del mercato del lavoro. La Fillea Cgil stima che la riqualificazione di oltre 5 milioni di edifici privati genererà una domanda straordinaria di manodopera specializzata — posatori di cappotti termici, installatori di pompe di calore, tecnici fotovoltaici, energy manager — con un fabbisogno formativo che il sistema della formazione professionale dovrà affrontare in tempi rapidi. Per i lavoratori del settore edile, questo scenario si traduce in nuove opportunità occupazionali, ma anche nella necessità di aggiornare le competenze attraverso percorsi di riqualificazione professionale. Per i datori di lavoro e le imprese appaltatrici, invece, si pone il tema della contrattazione collettiva applicabile ai nuovi profili e della corretta classificazione dei lavoratori impiegati nei cantieri di riqualificazione energetica.
Classi energetiche e obblighi di ristrutturazione: chi è davvero a rischio
La direttiva individua negli edifici in classe energetica F e G i soggetti prioritari degli obblighi di ristrutturazione. In Italia, secondo le stime disponibili, circa il 60% del patrimonio edilizio residenziale ricade in queste classi, il che rende il paese tra i più esposti agli effetti della normativa europea. I proprietari di immobili in classe F o G dovranno valutare con attenzione i tempi di intervento: attendere le scadenze normative senza pianificare potrebbe significare non solo sanzioni, ma anche una progressiva perdita di valore commerciale dell’immobile. Chi invece anticipa i lavori potrà beneficiare degli incentivi fiscali ancora disponibili e di un vantaggio competitivo sul mercato immobiliare.
FAQ — Case green e direttiva europea: le domande più frequenti
La direttiva europea case green è già in vigore?
La direttiva EPBD è stata approvata dal Parlamento europeo ed è in fase di recepimento da parte degli Stati membri, che devono adottare le misure nazionali di attuazione entro i termini previsti. Le scadenze operative per i proprietari di immobili decorrono progressivamente dal 2026 in poi, con le tappe più significative fissate al 2028, 2030, 2033 e 2035.
Cosa cambia concretamente per chi possiede un appartamento in classe G?
I proprietari di immobili nelle classi energetiche peggiori (F e G) sono i primi destinatari degli obblighi di riqualificazione. Entro il 2030 dovrà essere ristrutturato il 15% degli edifici con le prestazioni più scadenti, con l’obiettivo di ridurre il consumo medio di energia primaria di almeno il 16% rispetto ai livelli del 2020. Non intervenire espone al rischio di svalutazione dell’immobile e, in prospettiva, all’impossibilità di ottenere mutui o di vendere l’immobile a prezzi di mercato.
Le caldaie a gas saranno vietate?
Non immediatamente e non per tutti. Dal 2025 è vietata la concessione di nuove sovvenzioni pubbliche per le caldaie autonome alimentate esclusivamente a combustibili fossili. L’obiettivo è eliminare gradualmente i combustibili fossili dai sistemi di riscaldamento entro il 2040. Le caldaie ibride che integrano energia rinnovabile (ad esempio abbinate a pompe di calore o impianti solari termici) restano incentivabili.
Quali edifici sono esclusi dalla direttiva?
Sono esclusi gli edifici agricoli, gli edifici storici e quelli protetti per il loro valore architettonico, gli edifici temporanei, le chiese e i luoghi di culto. Gli Stati membri hanno inoltre la facoltà di escludere ulteriori categorie in sede di recepimento nazionale.
Esistono incentivi per sostenere i costi di riqualificazione?
Sì. Sebbene il Superbonus al 110% sia ormai in fase di esaurimento, il quadro normativo nazionale prevede ancora detrazioni fiscali per gli interventi di efficienza energetica (ecobonus) e per la ristrutturazione edilizia. La riforma fiscale in corso potrebbe ridefinire le modalità di accesso a questi strumenti: è quindi fondamentale monitorare gli aggiornamenti normativi e rivolgersi a un consulente fiscale prima di avviare i lavori.
Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.
