Questo termine decorre dalla chiusura della gestione e non dall’approvazione del rendiconto, un dettaglio spesso trascurato. Se un condomino è moroso da oltre sei mesi, l’amministratore può anche sospendere l’accesso ai servizi comuni in regime di godimento separato, come parcheggi o palestre, salvo diversa deliberazione dell’assemblea. L’inerzia dell’amministratore, quindi, non è mai giustificata automaticamente.
Ma cosa succede se l’amministratore non interviene? La prima strada per i condomini è la revoca dell’incarico. Si può convocare un’assemblea straordinaria e proporre la revoca, ma se non si raggiungono le maggioranze necessarie è possibile rivolgersi al giudice. Il tribunale può revocare l’incarico anche senza consenso unanime, riconoscendo l’inerzia dell’amministratore come motivo sufficiente, soprattutto quando il mancato intervento compromette la gestione finanziaria del condominio. Questo permette a singoli condomini di agire per tutelare i propri diritti senza attendere l’azione dell’intera assemblea.
La responsabilità patrimoniale dell’amministratore inattivo
Non si tratta solo di un problema gestionale: l’inerzia può trasformarsi in responsabilità diretta e risarcitoria. Negli ultimi anni, diversi tribunali hanno sancito con chiarezza che l’amministratore deve attivarsi tempestivamente.
Il Tribunale di Nocera Inferiore, ad esempio, ha condannato un’ex amministratrice per non aver intrapreso azioni ordinarie di recupero, come diffide o decreti ingiuntivi, a fronte di morosità note e persistenti. Pochi mesi dopo, la Corte d’Appello di Bari ha confermato la responsabilità dell’amministratore anche per ammanchi di cassa e mancato recupero crediti al momento del passaggio di consegne, ribadendo che l’inerzia può avere conseguenze patrimoniali concrete.
Già precedenti sentenze, come quella del Tribunale di Roma nel 2021, avevano indicato che la mancata azione, pur non comportando responsabilità automatica, può dar luogo a una domanda di risarcimento se il condominio dimostra un danno economico reale. La Cassazione, con l’ordinanza n. 36277 del 2023, ha ulteriormente chiarito che ritardare le azioni legali rende più difficile il recupero dei crediti, sufficiente per configurare un danno risarcibile.
Per i condomini, quindi, la tutela passa su due livelli: da un lato, la possibilità di chiedere la revoca dell’amministratore inattivo anche senza il consenso unanime dell’assemblea; dall’altro, la possibilità di richiedere risarcimento dei danni se la mancata gestione ha causato perdite concrete alle casse comuni. Questo doppio binario garantisce che l’inerzia dell’amministratore non rimanga senza conseguenze, tutelando sia i diritti dei singoli sia l’integrità economica del condominio.
Se l’amministratore resta fermo, non solo il singolo condomino può agire, ma lo può fare in modo efficace anche senza l’appoggio immediato della maggioranza, facendo valere le proprie prerogative e il principio secondo cui chi gestisce deve rispettare i termini e gli obblighi previsti dalla legge.
