Nel contesto della proprietà condominiale, la distinzione tra le parti comuni e quelle ad uso esclusivo può generare spesso dubbi.
Nel contesto della proprietà condominiale, la distinzione tra le parti comuni e quelle ad uso esclusivo può generare spesso dubbi.
Questa riflessione si rende necessaria per comprendere in che modo e in quali casi una scala in condominio possa essere considerata ad uso esclusivo, nonostante la sua posizione all’interno di un edificio condiviso.
Le scale rappresentano un elemento imprescindibile per la vivibilità degli edifici condominiali, poiché permettono l’accesso ai vari piani e alle unità abitative. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, le scale sono generalmente classificate come parti comuni dell’edificio. Questa qualifica comprende anche le superfici accessorie come i pianerottoli, che costituiscono una naturale estensione delle scale stesse.
La giurisprudenza consolidata (Cassazione, 21 febbraio 2013, n. 4419) conferma che le scale rimangono beni comuni anche quando conducono esclusivamente a un singolo appartamento privato. Ciò perché la comunione si basa sull’uso potenziale che possono farne gli altri condomini, non sull’uso effettivo. In altre parole, anche se soltanto un condòmino utilizza abitualmente una scala, essa continua a essere parte comune, accessibile agli altri.
Quando la scala diventa ad uso esclusivo
Nonostante la presunzione di condominialità, esistono eccezioni rilevanti che consentono di riconoscere la natura di scala ad uso esclusivo. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7704 del 19 aprile 2016, ha chiarito che una scala può essere considerata privata se le sue caratteristiche strutturali e funzionali ne delimitano l’uso esclusivo a favore di una o più unità immobiliari specifiche.
Un esempio emblematico riguarda la scala che collega un vano garage con un giardino privato, senza alcun collegamento con le parti comuni dell’edificio, come confermato dal Tribunale di Sassari (17 giugno 2020, n. 554). In questi casi, la scala non è destinata a servire spazi comuni, pertanto può essere riconosciuta come proprietà esclusiva.
Inoltre, la condominialità delle scale è solo una presunzione legale (art. 1117 c.c.) che può essere superata dalla prova contraria fornita dal titolo di proprietà, ossia dall’atto costitutivo del condominio. Qualora l’atto originario specifichi che una scala è destinata all’uso esclusivo di uno o più condomini, tale destinazione prevale senza margini di dubbio (Cassazione, 13 dicembre 2022, n. 36377).
La sentenza chiave sulla scala privata nel condominio
Un caso di particolare interesse è stato affrontato dalla Cassazione nella sentenza n. 36377 del 13 dicembre 2022. La questione riguardava un vano scala realizzato su un lastrico solare, utilizzato come scala interna di un miniappartamento costruito successivamente alla costituzione del condominio.
Il proprietario del terzo piano aveva chiuso il vano scala con una porta, rivendicandone la proprietà esclusiva insieme al lastrico solare. Tuttavia, la Corte d’appello aveva escluso questa possibilità, sostenendo che il vano scala fosse parte comune, basandosi sull’articolo 1117 c.c. e sul fatto che nell’atto di vendita originario non era stata fatta alcuna riserva di proprietà per quel bene.
La Suprema Corte ha confermato che il vano scala costituisce una parte comune condominiale, salvo diversa e chiara indicazione nel titolo di proprietà, che deve essere inequivocabile e rispettare la forma scritta essenziale. La semplice funzione di accesso esclusivo a un appartamento non è sufficiente a escludere la comunione, se manca un titolo che disponga diversamente (Cassazione Sez. Unite, 7 luglio 1993, n. 7449).
Questo principio si applica in modo rigoroso, poiché le scale, così come le murature che le delimitano, sono vincolate alla comunione per la loro natura funzionale e strutturale, anche quando assolvono a funzioni parziali di confine con proprietà esclusive (Cassazione, 7 maggio 1997, n. 3968).
Normativa e regolamento condominiale: un ruolo chiave
L’atto costitutivo del condominio e il regolamento condominiale rappresentano gli strumenti fondamentali per definire e chiarire la destinazione d’uso delle scale e di altri beni comuni. Nel caso in cui la destinazione all’uso esclusivo sia prevista espressamente nel regolamento contrattuale, approvato generalmente dal costruttore o dall’originario proprietario, tale previsione prevale sulle regole generali.
Il regolamento di condominio può infatti stabilire limitazioni o assegnazioni particolari che incidono sulla proprietà e sull’uso delle parti comuni, purché tali norme siano accettate unanimemente dai condomini e trascritte regolarmente.
In assenza di un titolo o di un regolamento che escluda la condominialità, la scala rimane di proprietà comune e deve essere accessibile a tutti i condomini, che ne condividono anche le spese di manutenzione. Il diritto di proprietà esclusiva su un vano scala richiede dunque una documentazione chiara e una destinazione funzionale inequivocabile.
