Una nuova sentenza cambia le regole nei rapporti tra condominio e amministratore: un errore nella gestione può costare caro, ma non sempre. Ecco cosa ha deciso la Corte d’Appello di Bologna.
I Condomini sono mini mondi in cui un certo numero di persone si trovano a condividere spazi comuni e pertanto sono sempre al centro di cause giudiziarie che vedono coinvolti soggetti cosiddetti condòmini. Ma non sempre è così.
Una recente sentenza della Corte d’Appello di Bologna ha acceso i riflettori su un’ altra figura importante di questo contesto, ossia l’amministratore. Forse non tutti lo sanno, ma in certi casi un errore nella gestione dei conti o dei fornitori può costare caro — e non solo al condominio, ma anche alla persona scelta per la gestione del complesso abitativo, che può essere condannato a risarcire di tasca propria.
La decisione, identificata con la sentenza n. 1580 del 2025, ha stabilito un principio chiaro e innovativo: non ogni errore o ritardo costituisce “mala gestio”, cioè cattiva amministrazione, ma quando si parla di mancato pagamento delle fatture ai fornitori, la musica cambia. In quel caso, l’amministratore può essere ritenuto direttamente responsabile del danno economico causato al condominio.
Dove inizia la responsabilità dell’amministratore
Il caso è nato da una controversia reale tra un condominio e il suo ex amministratore. I condòmini lo avevano accusato di due comportamenti scorretti: non aver recuperato i soldi dai vicini morosi e non aver pagato alcune fatture dell’energia elettrica, che avevano generato interessi passivi e spese aggiuntive. Dopo un primo giudizio sfavorevole, il condominio ha fatto appello e la Corte bolognese ha ribaltato in parte la decisione, tracciando una linea netta tra ciò che è errore scusabile e ciò che invece rappresenta una vera negligenza professionale.
L’amministratore condominiale, secondo la legge, ha l’obbligo di agire con la massima diligenza: gestisce il denaro dei condomini, firma contratti, paga i fornitori e deve occuparsi del recupero delle spese non versate da chi è in arretrato. Tuttavia, la Corte ha precisato che non può essere ritenuto automaticamente colpevole se non riesce a incassare i crediti dai morosi.
Infatti, se l’amministratore dimostra di aver fatto tutto il possibile — ad esempio richiedendo decreti ingiuntivi, notificando precetti o informando l’assemblea sui rischi economici di ulteriori azioni legali — allora non gli si può imputare una colpa. In altre parole, se ha agito con buon senso e trasparenza, non deve risarcire nulla anche se i soldi non sono stati recuperati.
Diverso è il discorso per le fatture non pagate ai fornitori, come quelle dell’energia o della manutenzione. In questo caso la Corte d’Appello di Bologna è stata chiara: se ci sono i fondi nel conto condominiale e l’amministratore non paga senza una valida ragione, commette un errore grave. Questo comportamento viene considerato mala gestio, e quindi il condominio ha diritto a essere risarcito.
Nel caso specifico, la mancata liquidazione delle bollette aveva generato interessi passivi per oltre 3.800 euro, più un danno aggiuntivo stimato in 1.200 euro. L’amministratore è stato condannato a rimborsare un totale di oltre 5.000 euro, oltre agli interessi legali.
