Un investimento che sembra semplice, ma che dietro clausole e vincoli nasconde più insidie di quanto molti immaginino.
Molti vedono nella nuda proprietà un’occasione d’oro: un immobile acquistabile a un prezzo ridotto, un investimento che si rivaluta nel tempo, una formula che promette vantaggi fiscali e un orizzonte di lungo periodo. Tutto vero, almeno sulla carta. Ma come spesso accade quando si parla di immobili e norme giuridiche, non è tutto così semplice come può sembrare al primo sguardo.
La nuda proprietà è diventata sempre più popolare negli ultimi anni, soprattutto in un mercato immobiliare caratterizzato da prezzi elevati e timori di instabilità economica. Molti la considerano una strategia intelligente per assicurarsi un bene patrimoniale senza dover affrontare l’esborso richiesto da un acquisto tradizionale. Tuttavia, pochi conoscono davvero i risvolti legali nascosti dietro un contratto di questo tipo.
Prima di firmare un atto, infatti, è essenziale comprendere non solo i vantaggi, ma anche i pericoli reali che possono emergere. Pericoli che non derivano da truffe o comportamenti scorretti, bensì dalla struttura stessa dell’accordo e dal rapporto — spesso complesso — tra nudo proprietario e usufruttuario. Ed è proprio in questi dettagli che si nascondono i rischi più grandi.
Che cos’è davvero la nuda proprietà e perché può creare problemi
La nuda proprietà è una forma di acquisto in cui il compratore diventa proprietario dell’immobile, ma non può utilizzarlo. Il diritto di viverci, affittarlo o trarne profitto resta infatti all’usufruttuario, spesso una persona anziana che vuole ottenere liquidità mantenendo però l’uso della casa fino alla fine della vita o per un periodo stabilito.
Questa divisione dei diritti è perfettamente legale, ma introduce un primo rischio: il nudo proprietario non ha alcun controllo pratico sull’immobile fino alla fine dell’usufrutto. Ciò significa che non può cambiarne la destinazione d’uso, non può farci lavori senza accordo, non può venderlo libero da vincoli. Un aspetto che molti sottovalutano.
Uno dei pericoli più frequenti infatti riguarda proprio le incomprensioni tra nudo proprietario e usufruttuario. La legge stabilisce che l’usufruttuario deve mantenere l’immobile in buone condizioni e occuparsi delle manutenzioni ordinarie, mentre il nudo proprietario deve sostenere le spese straordinarie. Il problema nasce quando non è chiaro cosa rientri in una categoria o nell’altra. Un guasto all’impianto idraulico è routine o è straordinario? Chi paga la riparazione del tetto? Chi deve intervenire se l’immobile si deteriora perché non viene curato adeguatamente?
Senza un contratto dettagliato, queste situazioni generano contenziosi che possono trasformare un investimento teoricamente sicuro in una fonte di stress e costi imprevisti. Un altro elemento critico è la durata dell’usufrutto. Se è vitalizio, nessuno può prevedere quanto durerà realmente. L’investitore potrebbe ritrovarsi immobilizzato per decenni, senza possibilità di utilizzare o valorizzare la casa acquistata. Questo impatta anche sulla rivendibilità: un immobile in nuda proprietà si può vendere, ma difficilmente a buon prezzo. Chi compra, infatti, dovrà accettare gli stessi vincoli.
Come per tutti gli investimenti immobiliari, anche la nuda proprietà è soggetta a eventuali modifiche legislative. Un cambio nelle norme fiscali o nelle regole sull’usufrutto può incidere sulle spese, sulle responsabilità o sul rendimento finale. Inoltre, se il mercato immobiliare dovesse subire un calo, il valore dell’investimento potrebbe non crescere come previsto. Tuttavia con una consulenza adeguata e un contratto ben costruito, è possibile proteggersi e sfruttarne i vantaggi. Senza queste tutele, invece, ci si espone a costi, conflitti e imprevisti che possono rendere l’investimento molto più complesso del previsto.
