Tra nuove regole e vecchie irregolarità, il 2026 è l’anno delle scelte consapevoli per rimettere in regola gli immobili
Gli abusi edilizi non sono sempre il frutto di interventi eclatanti o di costruzioni completamente fuori legge. Molto spesso si tratta di piccole difformità accumulate nel tempo, modifiche interne mai dichiarate o interventi realizzati in periodi normativi poco chiari. Nel 2026 il tema torna centrale, complice un quadro normativo in evoluzione che punta a dare maggiore certezza ai proprietari.
Negli ultimi anni il legislatore ha cercato di superare l’approccio rigido del passato, introducendo strumenti più flessibili per distinguere tra irregolarità lievi, situazioni storiche e abusi gravi. L’obiettivo non è “condonare tutto”, ma favorire la regolarizzazione quando possibile, evitando blocchi nelle compravendite, nei mutui o negli interventi di riqualificazione.
Cosa si intende per abuso edilizio nel 2026 e le principali sanatorie disponibili
Un abuso edilizio si verifica quando un intervento viene realizzato senza autorizzazione, in modo diverso rispetto al titolo ottenuto o in contrasto con le regole urbanistiche. Il riferimento resta il Testo Unico dell’Edilizia, aggiornato da recenti riforme che hanno chiarito meglio cosa può essere regolarizzato e cosa no.
Il principio cardine oggi è lo “stato legittimo” dell’immobile: ogni sanatoria parte dalla ricostruzione della sua storia edilizia. Senza questo passaggio, nessuna regolarizzazione è possibile. Nel 2026 le opzioni non sono tutte uguali e vanno scelte in base alla gravità dell’irregolarità. La sanatoria ordinaria è la via tradizionale. Consente di regolarizzare opere eseguite senza titolo solo se risultano conformi sia alle regole in vigore al momento della realizzazione sia a quelle attuali. È il caso, ad esempio, di lavori interni o ristrutturazioni realizzate senza autorizzazione formale.
Accanto a questa esiste la sanatoria semplificata, pensata per difformità di modesta entità. Qui le verifiche sono più snelle e la procedura consente, in alcuni casi, di adeguare l’immobile alle norme attuali senza dover dimostrare una piena conformità storica. Il Comune assume un ruolo attivo, indicando eventuali interventi correttivi necessari. Una categoria a parte riguarda gli edifici realizzati prima del 1° settembre 1967, quando l’obbligo di licenza edilizia non era uniforme. Per queste situazioni è prevista una procedura dedicata che punta soprattutto sulla sicurezza strutturale e sulla compatibilità con le norme attuali, semplificando gli oneri documentali.
Non tutte le difformità richiedono una sanatoria. Piccoli scostamenti dimensionali o lievi variazioni esecutive rientrano nelle cosiddette tolleranze costruttive e non comportano sanzioni. Questo evita che irregolarità minime blocchino vendite o lavori futuri. Restano esclusi gli interventi in aree sottoposte a vincoli rigidi, le costruzioni totalmente abusive e le opere che non possono essere rese sicure dal punto di vista strutturale o antisismico. In questi casi, la demolizione resta l’unica soluzione prevista dalla legge.
Le sanzioni variano in base alla tipologia di abuso, ma il sistema attuale premia chi sceglie di mettersi in regola. Un immobile sanato può tornare pienamente sul mercato e accedere anche a bonus e agevolazioni edilizie.
