La Legge 105/2024, di conversione del Decreto Salva Casa, rappresenta un intervento significativo nella disciplina edilizia e urbanistica
La legge importanti misure per semplificare e facilitare la regolarizzazione di alcune difformità edilizie e il recupero di spazi sottoutilizzati. La legge, che si applica principalmente agli immobili di piccole dimensioni e agli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, ha lo scopo di rendere più efficienti i processi edilizi, ridurre il contenzioso legato agli abusi edilizi e ampliare l’edilizia libera, ovvero quella che può essere eseguita senza necessità di un titolo abilitativo.
L’intento del legislatore è di favorire l’uso efficiente del patrimonio edilizio esistente, con una serie di misure volte a regolarizzare scostamenti minori nelle dimensioni degli edifici e ad ampliare la possibilità di interventi di edilizia libera, che non richiedono permessi specifici.
Ecco alcune delle principali novità introdotte dalla Legge 105/2024
La legge permette la sanatoria di difformità minori fino al 6% della superficie per le unità immobiliari con una superficie non superiore a 60 mq. Questo si applica agli immobili costruiti entro il 24 maggio 2024, permettendo ai proprietari di regolarizzare piccole irregolarità senza necessità di interventi complessi o costosi.
La Legge Salva Casa amplia l’ambito dell’edilizia libera, cioè di interventi che possono essere realizzati senza il bisogno di permessi specifici. Tra le novità, rientrano:
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Installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA), anche nei porticati.
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Realizzazione di tende bioclimatiche, che promuovono il miglioramento energetico degli edifici.
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Posa di pompe di calore fino a 12 kW, per facilitare l’adozione di sistemi di climatizzazione a basso impatto ambientale.
Una delle innovazioni più rilevanti riguarda la possibilità di recuperare sottotetti e trasformarli in spazi abitabili. La legge riduce la superficie minima per le unità abitative, fissandola a 20 mq per i monolocali e 28 mq per i bilocali. Inoltre, l’altezza minima interna degli ambienti può essere ridotta a 2,40 metri, rispetto ai precedenti 2,70 metri, sempre nel rispetto delle norme igienico-sanitarie. Questa misura risponde alla crescente domanda di recupero di spazi inutilizzati nelle aree urbane.
La legge introduce il principio di autonomia giuridica tra le parti comuni e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Ciò significa che difformità riscontrate nelle aree comuni (come locali tecnici, portinerie o vani accessori) non pregiudicano più la regolarità delle singole unità abitative. Questo cambiamento elimina una delle principali cause di blocco nelle operazioni di ristrutturazione, compravendita o regolarizzazione catastale, dando maggiore libertà ai proprietari di agire sulla propria proprietà senza timore di essere ostacolati da irregolarità comuni.
Il Decreto Salva Casa semplifica notevolmente il processo di cambio di destinazione d’uso degli immobili. In passato, il cambio di destinazione richiedeva la verifica della “doppia conformità”, ossia la verifica che l’immobile fosse conforme sia alle norme urbanistiche al momento della costruzione che a quelle vigenti al momento della domanda di cambio. La nuova normativa elimina questa doppia verifica per i casi di minore rilevanza, permettendo la sanatoria di interventi non conformi alle normative precedenti, purché lo siano al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione.
Per quanto riguarda le opere abusive, la Legge 105/2024 amplia i termini per l’adempimento degli ordini di demolizione o rimozione. Il periodo di proroga viene esteso fino a 240 giorni, dando così ai proprietari maggior tempo per trovare soluzioni tecniche alternative alla demolizione.
