Affittare una casa gravata da un’ipoteca è una pratica consentita dalla legge, ma può comportare rischi rilevanti.
In questo articolo analizziamo i diritti dell’inquilino, le condizioni che rendono opponibile il contratto di locazione al nuovo proprietario e le precauzioni per tutelarsi efficacemente.
Affittare una casa su cui grava un’ipoteca è assolutamente legale. Il proprietario non perde il diritto di disporre del bene, mantenendo la facoltà sia di abitarci sia di concederlo in locazione.
Affittare un immobile con ipoteca: è legale e quali sono i rischi?
L’ipoteca rappresenta infatti un diritto reale di garanzia a favore del creditore, di solito una banca, e non limita l’uso o la locazione dell’immobile. Tuttavia, qualora il proprietario non onorasse il debito garantito, la banca può avviare il pignoramento con vendita all’asta dell’immobile.
Per l’inquilino, il rischio principale deriva dal cosiddetto “diritto di seguito” (art. 2808 c.c.), secondo cui l’ipoteca segue l’immobile attraverso ogni passaggio di proprietà. Ciò significa che, se l’immobile viene venduto all’asta, il nuovo acquirente subentra nella proprietà e può potenzialmente decidere di sfrattare l’inquilino, a meno che quest’ultimo non abbia adeguate garanzie.
Contratto di locazione e tutela dell’inquilino: la data certa è fondamentale
Se l’immobile ipotecato viene pignorato e venduto all’asta, il punto cruciale per l’inquilino è se il contratto di locazione sia opponibile al nuovo proprietario. Secondo l’articolo 2923 del Codice Civile, il contratto è opponibile se ha una data certa anteriore al pignoramento.
Il modo più efficace per ottenere tale data certa è la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione non è solo un obbligo fiscale, ma anche uno strumento di tutela fondamentale: consente di avere una data pubblica e incontestabile del contratto. Un contratto non registrato, anche se scritto o verbale, non garantisce protezione in caso di vendita all’asta, e il nuovo proprietario potrebbe non riconoscere il diritto di abitazione all’inquilino.
Esempio pratico: se firmi e registri il contratto il 1° marzo 2025 e il pignoramento viene trascritto il 1° settembre 2025, il nuovo acquirente all’asta dovrà rispettare il contratto fino alla sua naturale scadenza. Viceversa, senza registrazione, l’inquilino rischia di essere sfrattato immediatamente.
Vi sono poi alcune eccezioni e limiti:
– Locazioni ultranovennali: per contratti superiori a nove anni, la locazione deve essere trascritta nei registri immobiliari prima del pignoramento per essere opponibile per tutta la durata; altrimenti sarà valida solo fino a nove anni.
– Canone “vile”: se il prezzo di affitto è inferiore di oltre un terzo rispetto al valore di mercato, il nuovo proprietario non è obbligato a rispettare la locazione, per evitare accordi fraudolenti.
Obblighi del proprietario e verifiche preliminari
La legge non impone al proprietario di dichiarare la presenza di un’ipoteca nel contratto di affitto, poiché l’ipoteca è un diritto pubblico e consultabile nei registri immobiliari. Tuttavia, in caso di omissione dolosa e violazione del principio di buona fede, il locatore potrebbe essere chiamato a risarcire eventuali danni causati all’inquilino.
Per questo motivo, è consigliabile che l’inquilino richieda una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Territorio) prima di firmare il contratto. Tale documento indica se sull’immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli, consentendo una scelta informata.
Comodato d’uso gratuito e impatti fiscali
Un tema spesso correlato è quello del comodato d’uso gratuito, contraddistinto dall’art. 1803 del Codice Civile come il contratto tramite cui una parte consegna un immobile affinché l’altra ne faccia uso gratuitamente per un periodo determinato.
Diversamente dall’affitto, il comodato non trasferisce la proprietà né costituisce un diritto reale, ma solo un diritto d’uso. Pertanto, concedere in comodato un immobile acquistato con agevolazioni “prima casa” non comporta la decadenza dalle stesse, a condizione che il comodante mantenga la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile.
Tuttavia, non è possibile ottenere nuovamente le agevolazioni “prima casa” senza vendere l’immobile precedentemente acquistato, poiché il comodato non configura una cessione di proprietà. Dal punto di vista fiscale, in molti Comuni, l’IMU può essere ridotta fino al 50% in caso di comodato a parenti in linea retta, ma è consigliabile consultare l’ufficio tributi locale per conferme specifiche.
Domande frequenti sul comodato e la residenza
- Posso mantenere la residenza altrove e concedere in comodato l’immobile a un familiare?
Sì, è possibile, ma ai fini delle agevolazioni fiscali e dell’IMU la situazione va valutata caso per caso, considerando anche le normative comunali. - Il comodato preclude la possibilità di avere un contratto di affitto?
Sono due rapporti distinti. Un soggetto può essere comodatario e contemporaneamente avere un contratto di affitto per un altro immobile. Le tempistiche per la disdetta del contratto di affitto dipendono dal contratto stesso. - Posso usufruire delle agevolazioni per l’acquisto “prima casa” se vivo in comodato?
Sì, purché non si posseggano diritti di proprietà, usufrutto o abitazione su un altro immobile nel medesimo Comune e si rispettino gli altri requisiti di legge. La presenza del comodato non costituisce un diritto reale e quindi non impedisce l’accesso alle agevolazioni.
