Il mancato rispetto delle disposizioni può portare a sanzioni e alla chiusura forzata dell’attività, con conseguenze anche economiche.
La gestione di un bed & breakfast o di un’attività di affittacamere all’interno di un condominio può essere soggetta a restrizioni precise, soprattutto in presenza di un regolamento condominiale contrattuale che vieta specifiche attività.
Recentemente, la Corte di Cassazione ha chiarito i limiti entro cui è possibile esercitare queste attività, sottolineando come la violazione delle norme condominiali possa comportare la chiusura immediata dell’attività.
Regolamento condominiale e attività produttive: limiti e vincoli
Il caso affrontato riguarda alcuni condomini che avevano avviato attività di B&B, affittacamere e locazioni brevi per periodi inferiori a sei mesi, in contrasto con il regolamento del condominio.
Questo documento, che disciplina l’uso delle parti comuni e la convivenza fra i residenti, può assumere valore contrattuale se approvato all’unanimità da tutti i condomini e trascritto nei registri immobiliari. In tale situazione, il regolamento può imporre limitazioni anche sulle proprietà esclusive, inclusa l’attività economica che vi si svolge.
Secondo la giurisprudenza, un regolamento condominiale di tipo contrattuale può vietare l’esercizio di attività produttive all’interno dell’intero edificio. Nel caso specifico, l’articolo 4 del regolamento prevedeva due divieti fondamentali: il divieto totale di svolgere attività produttive e il divieto di locare appartamenti per periodi inferiori a sei mesi.
B&B e affittacamere come attività produttive
La Corte ha confermato che sia il bed & breakfast sia l’affittacamere rientrano nella categoria delle attività produttive. Queste non si limitano al semplice godimento dei locali, ma includono anche servizi accessori come la pulizia delle stanze e il cambio della biancheria, analoghi a quelli offerti da alberghi e residence.
Di conseguenza, chi gestisce un affittacamere porta avanti un’attività finalizzata alla produzione e allo scambio di beni e servizi, con effetti rilevanti anche sotto il profilo giuridico e condominiale.
L’attività di B&B, inoltre, offre generalmente un ventaglio di servizi ancora più ampio rispetto all’affittacamere, rafforzando la qualificazione di attività produttiva vietata dal regolamento condominiale.
Divieto sulle locazioni brevi inferiori a sei mesi
Oltre al divieto generale sulle attività produttive, il regolamento condominiale in esame proibisce anche le locazioni brevi di durata inferiore a sei mesi, limitando così le locazioni transitorie di breve e brevissima durata. La Corte ha interpretato questa clausola come un intento chiaro di evitare fenomeni di affitti temporanei che possono alterare la natura residenziale del condominio e generare disagi tra i condomini.
Nel caso specifico, l’attività di B&B, affittacamere o locazioni brevi non rispetta queste prescrizioni, risultando quindi illegittima e soggetta a cessazione immediata su richiesta dell’amministratore condominiale.
Questa sentenza ribadisce l’importanza di verificare attentamente il contenuto del regolamento condominiale, soprattutto quando si intende avviare un’attività che coinvolge l’affitto di immobili per brevi periodi o con servizi aggiuntivi.
