Addio IMU, la nuova sentenza della Cassazione cambia tutto: ora puoi richiedere l’esenzione

Di Avv. Tamara Valentini

La Cassazione ha cambiato le regole sull’IMU per la prima casa: scopri come richiedere l’esenzione, chi ne ha diritto e cosa prevede la normativa aggiornata al 2026.

Addio IMU, la nuova sentenza della Cassazione cambia tutto: ora puoi richiedere l’esenzione anche se tu e il tuo coniuge o partner civile risiedete in abitazioni distinte. Una pronuncia che ha messo fine a anni di incertezza interpretativa e che apre la strada a rimborsi e a una pianificazione fiscale più vantaggiosa per migliaia di contribuenti italiani. Capire esattamente cosa stabilisce la Corte, a chi si applica e come agire concretamente è oggi più importante che mai.

Addio IMU sulla prima casa: cosa ha stabilito la Cassazione

La Corte di Cassazione ha definitivamente chiarito che l’esenzione dall’IMU sulla prima casa spetta a ciascun coniuge — o partner unito civilmente — in modo autonomo, anche quando i due soggetti risiedono in immobili distinti, persino se ubicati nello stesso Comune. La pronuncia supera l’orientamento restrittivo che in passato aveva portato molti Comuni a negare il beneficio al secondo coniuge, considerando la coppia come un unico nucleo familiare con una sola abitazione principale agevolabile.

Il ragionamento della Corte è fondato su un principio costituzionale di non discriminazione: la convivenza sotto lo stesso tetto non può essere eretta a condizione necessaria per il godimento di un’agevolazione fiscale che la legge collega alla residenza anagrafica e alla dimora abituale del singolo contribuente. La separazione fisica, motivata da esigenze lavorative, personali o familiari, non implica la rottura del legame affettivo né la perdita del diritto all’esenzione.

Il quadro normativo di riferimento

L’esenzione IMU per l’abitazione principale è disciplinata dall’art. 1, commi 739-748, della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), che ha ridefinito la nozione di «abitazione principale» come l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. La tensione interpretativa nasceva proprio dal riferimento al «nucleo familiare»: i Comuni sostenevano che la famiglia potesse avere una sola abitazione principale; la Cassazione ha ora stabilito che, quando i componenti risiedono in immobili diversi, ciascuno può far valere la propria esenzione in modo indipendente.

Chi può richiedere l’esenzione IMU dopo la sentenza

La portata della decisione è ampia. Possono richiedere l’esenzione — o il rimborso delle somme versate negli anni precedenti, nei limiti della prescrizione — le seguenti categorie:

• Coniugi residenti in immobili diversi, anche nello stesso Comune, purché ciascuno abbia la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile di cui chiede l’esenzione.
• Partner uniti civilmente nelle medesime condizioni, ai quali la normativa sull’IMU si applica in modo analogo a quella sui coniugi.
• Contribuenti che hanno subito accertamenti o dinieghi da parte del Comune negli anni passati: la sentenza costituisce un precedente consolidato che può essere invocato in sede di autotutela o di ricorso tributario.

Restano esclusi dall’esenzione gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio), per i quali l’IMU è comunque dovuta, pur con l’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale.

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Come richiedere l’esenzione: procedura pratica

Per beneficiare dell’esenzione IMU alla luce della nuova sentenza della Cassazione, il contribuente deve seguire alcuni passaggi fondamentali:

1. Verificare la residenza anagrafica: la dimora abituale e la residenza devono coincidere con l’immobile per cui si chiede l’esenzione. Se la residenza non è ancora stata trasferita, è necessario provvedere prima di presentare qualsiasi istanza.
2. Presentare dichiarazione IMU al Comune: in alcuni Comuni è richiesta una dichiarazione esplicita per attestare le condizioni che danno diritto all’esenzione, soprattutto nei casi di coniugi con residenze separate.
3. Richiedere il rimborso delle somme versate: chi ha pagato l’IMU negli anni precedenti pur avendo diritto all’esenzione può presentare istanza di rimborso al Comune entro cinque anni dal versamento, ai sensi dell’art. 1, comma 164, della Legge n. 296/2006.
4. Conservare la documentazione: certificati di residenza storica, contratti di locazione o atti di proprietà sono elementi probatori essenziali in caso di contestazione.

Le altre agevolazioni sulla prima casa confermate nel 2026

La sentenza sull’esenzione IMU si inserisce in un quadro normativo che, nel 2026, conferma e in alcuni casi rafforza le misure di favore per chi acquista o possiede un’abitazione principale. Di seguito le principali.

Agevolazioni fiscali sull’acquisto

Chi acquista la prima casa continua a beneficiare di un regime fiscale agevolato rispetto alle compravendite ordinarie. In sintesi:

• Imposta di registro ridotta al 2% sul valore catastale dell’immobile (contro il 9% ordinario).
• Imposte ipotecaria e catastale fissate in misura fissa di 50 euro ciascuna.
• IVA al 4% per gli acquisti da imprese soggette a IVA (contro il 10% ordinario).
• Agevolazioni sulle pertinenze (box auto, cantine, soffitte) acquistate separatamente, nel limite di una pertinenza per categoria catastale.

Un requisito da tenere presente: se si possiede già un’abitazione agevolata nello stesso Comune, è necessario alienarla prima dell’acquisto del nuovo immobile. Il termine per procedere alla vendita è stato esteso a 24 mesi, offrendo maggiore flessibilità operativa rispetto al precedente limite di 12 mesi.

Fondo di garanzia prima casa: proroga e ampliamento

Il Fondo di garanzia «prima casa» è stato prorogato fino alla fine del 2027, con un incremento delle risorse disponibili. Il fondo garantisce fino all’80% del valore dell’immobile, per un importo massimo di 250.000 euro, e si rivolge a categorie prioritarie tra cui:

• Giovani under 36;
• Coppie sposate o conviventi da almeno due anni;
• Nuclei monogenitoriali con figli minori;
• Locatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica;
• Famiglie numerose con almeno tre figli a carico.

Lo strumento permette di accedere al credito ipotecario anche in assenza di un capitale iniziale elevato, abbassando la soglia di accesso alla proprietà per le fasce più vulnerabili della popolazione.

Bonus ristrutturazioni: le nuove condizioni

Il bonus ristrutturazioni ha subito una revisione strutturale. Nel 2026 la detrazione IRPEF è fissata al 50% per gli interventi sull’abitazione principale, mentre scende al 36% per gli immobili secondari. Il tetto massimo di spesa detraibile rimane a 96.000 euro. I contribuenti che intendono pianificare interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione devono tenere conto che le percentuali di detrazione sono destinate a ridursi ulteriormente negli anni successivi: una pianificazione tempestiva consente di massimizzare il beneficio fiscale.

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Esenzione IMU e rimborsi: i rischi da evitare

La sentenza della Cassazione apre scenari favorevoli, ma impone anche cautela. Alcuni Comuni potrebbero continuare ad applicare l’interpretazione restrittiva in attesa di un adeguamento delle proprie delibere regolamentari. In questi casi, il contribuente ha a disposizione due strumenti:

• Istanza di autotutela: richiesta formale al Comune di riesaminare l’atto impositivo alla luce della giurisprudenza di legittimità, senza necessità di adire il giudice tributario.
• Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria: in caso di diniego, il contribuente può impugnare l’atto entro 60 giorni dalla notifica, invocando la sentenza della Cassazione come precedente vincolante.

È inoltre fondamentale non confondere l’esenzione IMU con la detrazione per abitazione principale: quest’ultima, abolita dal 2012 per gli immobili non di lusso, non è oggetto della pronuncia in esame.

FAQ — Domande frequenti sull’esenzione IMU prima casa

La sentenza della Cassazione sull’IMU è definitiva?

Sì. Le pronunce della Corte di Cassazione a Sezioni Unite costituiscono diritto vivente e vincolano i giudici di merito. I Comuni che continuano ad applicare l’interpretazione restrittiva si espongono a soccombere in giudizio.

Posso richiedere il rimborso dell’IMU pagata negli anni passati?

Sì, nei limiti della prescrizione quinquennale. Il termine decorre da ciascun versamento. È necessario presentare istanza scritta al Comune competente, allegando la documentazione che attesta la residenza anagrafica nell’immobile.

L’esenzione si applica anche se le due abitazioni sono nello stesso Comune?

Sì. La Cassazione ha espressamente chiarito che la doppia esenzione opera anche quando le abitazioni dei coniugi si trovano nello stesso Comune, superando il precedente orientamento contrario.

Cosa succede se uno dei due coniugi ha la residenza in un immobile di lusso (A/1, A/8, A/9)?

Per quegli immobili l’esenzione totale non è applicabile. Si potrà tuttavia beneficiare dell’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale, che i Comuni fissano entro i limiti stabiliti dalla legge.

Il Fondo di garanzia prima casa è cumulabile con le agevolazioni fiscali sull’acquisto?

Sì. Il Fondo di garanzia opera sul piano del credito (garantisce il mutuo), mentre le agevolazioni fiscali operano sul piano delle imposte dovute al momento del rogito. I due strumenti sono cumulabili e possono essere utilizzati congiuntamente dallo stesso acquirente.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.